จาก ‘เจริญรุ่งเรือง’ สู่ ‘โรยรา’ จุดเปลี่ยนแปลง ‘ห้องแถว’ ในวันใกล้สิ้นซาก

“เก่าไป ใหม่มา” การปรากฏ “ห้องแถว” ในจ.กรุงเทพฯที่ถูกกลืนหายไปจากความจำอย่างสม่ำเสมอ
ก็เลยกำเนิดปัญหา ฤๅห้องแถวใกล้สิ้นซาก?
มีคำตอบจากวงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฟันธง “ยังไม่สิ้นซาก” แม้กระนั้น “ถูกกลายพันธุ์” เป็นห้างสรรพสินค้า คอมมูนิตี้มอลล์ สถานที่ทำงาน อาคารชุด เป็นการแปลงผ่านตามเวลา ช่วงของการพำนัก ข้างหลังนักลงทุนรายใหญ่กว้านซื้อตีทิ้ง สร้างของใหม่ๆขึ้นมาแทนที่
ในขณะที่การมาของ “รถไฟฟ้า” ได้แปลงเป็นจุดแปลงของการพัฒนาเมือง ซึ่ง “สยามสแควร์” เป็นภาพสะท้อนแจ่มกระจ่าง จากห้างสรรพสินค้าตึกแถวแนวนอนใหญ่สุดใจกลางเมืองด้วยพื้นที่ 63 ไร่ เมื่อรถไฟฟ้าบีทีเอสเปิดหวูด สนับสนุน “สยามสแควร์” เขตช้อปปิ้งดังในตำนานในวันวาน เป็น “เมืองเจริญ” ในวันนี้
ข้างหลังที่ทำการจัดแจงเงินทอง จุฬาลงแขนณ์มหาวิทยาลัย หรือ PMCU ผู้ครอบครองพื้นที่ทยอยปรับลุคห้องแถวแล้วก็ภูมิทัศน์พื้นที่บางโซน สร้างอาคารสูงทรงล้ำสมัยทับพื้นที่อาคารเก่าที่ตีทิ้งไปให้ใส่รับกับภาวะเมืองที่แปรไป
ปัจจุบันถึงคิวที่ดินมุมแยกบัวก้านวัน
พื้นที่ 7 ไร่ ข้างหลัง บมจ.เซ็นทรัลปรับปรุง ชนะประมูล ได้รื้อถอนโรงภาพยนต์สกาลารวมทั้งตึกการซื้อขาย 79 คูหา แหล่งรวมสถานพยาบาลเสริมความงดงาม ห้องอาหาร ร้านค้าขายของแฟชั่น เครื่องแต่งหน้า แบงค์ แล้วก็โรงเรียนสอนพิเศษ จัดแจงขึ้นโปรเจ็กต์ไม่กซ์ยูส มีห้างสรรพสินค้า อพาร์เม้นท์ สำนักงานรวมทั้งที่จอดรถ

กลับตำนาน ‘ห้องแถว’ เพราะเหตุใดถึงจุดแปลง
ไม่ใช่แค่รถไฟฟ้าที่เป็นจุดหักเหการพัฒนาเมือง “ศานิต อรรถ ญาณสกุล” ซีอีโอ บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค เล่าว่า คราวก่อนห้องแถวหรือตึกการขายเป็นที่ชื่นชอบปรับปรุงกันมากมาย เพราะว่าสามารถใช้พื้นที่เพื่อค้าขายและก็อาศัยได้ แม้กระนั้นตอนหลังๆเริ่มมีการปรับปรุงลดลง เนื่องจากว่ามีปัญหาเรื่องหาที่จอดรถทุกข์ยากลำบาก ข้างหลังห้ามหยุดรถยนต์บนถนนหลัก ทำให้ห้องแถวเริ่มตายและก็กลายพันธุ์เป็นห้าง คอมมูนิตี้มอลล์ มีที่หยุดให้คนเดินจ่ายตลาดได้ ซึ่งถัดไปการพัฒนาจะกลับมาราวกับสมัยแรกๆอย่างเมืองทองคำบุรี และก็สยามสแควร์ที่ปรับปรุงแล้วไม่ร้าง ไม่ตาย ด้วยเหตุว่ามีที่จอดรถให้ลูกค้า ถึงแม้ภาวะอาคารจะแปรไปตามยุคสมัยก็ตาม
“ห้องแถวไม่สิ้นพันธุ์ ในอนาคตแบบการพัฒนาจะเป็นแบบประสมประสานหรือไม่กซ์ยูส มีอีกทั้งห้องแถว ตลาด แล้วก็ที่จอดรถ บางทีอาจจะสร้างลึกเข้าไปจากถนนหลักหรือสร้างบนพื้นที่ขนาดใหญ่ในทำเลที่ตั้งปริมณฑลหรือในชนบท เพราะว่าในเมืองปรับปรุงมิได้แล้ว ราคาที่ดินสูง รวมทั้งโดยมากจะถูกซื้อแล้วตีทำห้องชุด เลยทำให้ห้องแถวถูกลดจุดสำคัญลงเรื่อย”

ในขณะที่ในแผนลงทุนของเพอร์เฟค “ศานิต” พูดว่าในครึ่งปีข้างหลังนี้จะปรับปรุงโครงงานเขตถนนหนทางชัยพฤกษ์เป็นต้นแบบประสมประสาน ข้างหน้ามีตึกแถวที่วางแบบให้ล้ำสมัย เป็นหลักที่พาณิชยกรรม รองรับที่อยู่ที่อาศัยอยู่ข้างในแผนการ
คล้ายคลึงซีอีโอค่ายพฤกษ์ เรียลเอสเตท
“ปิยะ ประยงค์” กล่าวว่า ห้องแถวยังไม่สิ้นซาก แต่ว่าทำเลที่ตั้งจุดศูนย์กลางเมืองที่จอดรถหายาก รวมทั้งแบบอย่างตึกรวมทั้งไลฟ์สไตล์การพัฒนาก็แปรไปตามความเจริญก้าวหน้า ข้างหลังมีการกว้านซื้อห้องแถว เพื่อปรับปรุงโครงงานอาคารชุดรวมทั้งคอมมูนิตี้มอลล์ ทำให้ร้านร้านขายของชำหายไปด้วย
“การพัฒนาห้องแถว จำต้องเลือกโลเกชั่นดีๆถ้าหากอยู่ในเมืองจะไม่คุ้มกับการพัฒนาด้วยเหตุว่าราคาที่ดินสูง จำเป็นต้องปรับปรุงเป็นแบบอย่างอื่น ตัวอย่างเช่น อาคารชุดหรือทาวน์โฮม ทำให้ทำเลที่ตั้งในเมืองไม่ค่อยมองเห็นห้องแถวสร้างใหม่ รวมทั้งคนก็ขยับขยายไปอยู่นอกเมืองกันเพิ่มขึ้นเรื่อยๆด้วย ซึ่งการพัฒนาแผนการของต้นไม้ถ้าเกิดเป็นที่ดินแปลงใหญ่ติดถนนหนทาง จะสร้างตึกการค้าขายที่นำสมัย 50-60 ยูนิโคนยู่ข้างหน้าไว้รองรับผู้อาศัยในแผนการ”
ยังมีคำพูดจากบิ๊กแสนสิริ “อุทัย อุทัยแสงสว่างสุข” ว่า ได้ยินคนพูดมานานมากแล้วว่าห้องแถวจะสิ้นพันธุ์ ตั้งแต่มีการห้ามหยุดรถยนต์ริมทาง แม้กระนั้นเห็นว่าขึ้นกับโลเกชั่นมากยิ่งกว่า หากทำเลที่ตั้งยังสามารถค้าขายได้ เดินได้ พักอาศัยได้ก็ยังมีให้มองเห็น แม้กระนั้นจะกลายพันธุ์เปลี่ยนแปลงโฉมในบริเวณแกนกลางเมืองมากยิ่งกว่า
“บ้านนอกยังมีผู้บริโภคห้องแถวไว้ค้าขาย โดยมากเป็นผู้ประกอบการรายย่อยที่จะปรับปรุงรองรับตลาด รายใหญ่จะปรับปรุงต่อเมื่อมีพื้นที่ข้างหน้าแผนการเหลือ เพื่อทำเป็นคอมเมอร์เชียล รองรับลูกค้าโครงงาน แม้กระนั้นต้นแบบจะไม่ดังเดิม จะปรับปรุงหลายข้างหลัง ส่วนอาคารเก่าในเมืองจะถูกกว้านซื้อกลายพันธุ์เป็นโฮมสถานที่ทำงาน คอมมูนิตี้มอลล์ ห้องชุด ตามช่วงที่แปรไป ซึ่งแสนสิริก็หันมาปรับปรุงเป็นโฮมที่ทำงานเพิ่มมากขึ้นในขณะนี้”

AREA ดูอีก 10 ปี ‘ซัพพลาย’ ไม่เพิ่ม ไม่ลด
จาก “นักปรับปรุง” มาดูข้อมูลที่ได้รับมาจาก 2 นักวิชาการ 2 สำนัก ฉายภาพเทรนด์ห้องแถว เพราะเหตุไรถึงลดลง ทำแล้วจะมีอนาคตหรือเปล่า?
“งาม พรโชคชัย” ประธานศูนย์ข้อมูลศึกษาค้นคว้าแล้วก็ประมาณคุณค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) เปิดบริบทว่า ห้องแถวบางทีอาจเรียกว่าตึกการค้าขาย ก่อสร้างเป็นเรือนแถว ด้านล่างใช้สำหรับการการค้า ข้างบนเป็นที่พักอาศัย ซึ่งห้องแถวในประเทศไทยควรจะมีตัวตึกแต่ละหน่วยที่มีหน้ากว้างไม่น้อยกว่า 4 เมตรแล้วก็มักมีความลึก 12 เมตร โดยข้างหน้าบางทีอาจจำเป็นต้องเว้นระยะ 4-12 เมตร
และก็ข้างหลังอีก 2-3 เมตร
“น่าตกอกตกใจว่าห้องแถวเคยมีรูปทรงถึง 27.3% หรือมากยิ่งกว่า 1 ใน 4 ของที่พักอาศัยทั้งสิ้นในเขตกรุงเทพมหานคร จากผลของการสำรวจเมื่อ 38 ปีกลาย ตามโครงงานเรียนรู้การจัดการที่ดินจ.กรุงเทพฯ พบว่าห้องแถวเป็นที่อยู่ที่อาศัยเป็นที่นิยมสูงมากมาย ยิ่งเมื่อเทียบกับปี 2517 มีตึกแถวในรูปร่าง 24.4% หมายความว่าตลอด 10 ปี (2517-2527) ห้องแถวมีรูปร่างมากขึ้นทั้งๆที่สามัญชนที่เลี้ยงชีพค้าขายมีไม่ถึง 1 ใน 4 มีความหมายว่าห้องแถวมีไว้เพื่อการอาศัยล้วนๆไม่ใช่เพื่อการค้าขาย แล้วก็คราวหลังปริมาณห้องแถวน้อยลงเป็นลำดับ”
“งาม” เปิดข้อมูลในปลายปี 2564 มีที่พักอาศัยในมือผู้ประกอบธุรกิจเหลือขาย 211,770 หน่วย ในปริมาณนี้มีตึกแถว 3,532 หน่วย หรือ 1.7% ทำให้เห็นว่าเวลานี้ห้องแถวมีน้อยมาก ด้วยเหตุว่าที่พักที่อาศัยปัจุบันเป็นห้องชุด ส่วนหน่วยขายเปิดใหม่ห้องแถวมีเพียงแค่ 451 หน่วยหรือเฉลี่ยแล้วเดือนละ 38 หน่วยหรือ 0.8% ของที่พักที่อาศัยทั้งผองมีปริมาณ 66,118 หน่วย ในเขตจังหวัดกรุงเทพแล้วก็ละแวกใกล้เคียง โดยเปิดตัวมากมายสุดเป็นห้องพัก 23,445 หน่วยหรือ 38.8% ทาวน์เฮาส์ 23,248 หน่วยหรือ 38.4% บ้านเดี่ยว 7,771 หน่วยหรือ 12.8% เป็นลำดับ

จากสถิติ “งาม” ชี้แจงว่า การที่ห้องแถวเปิดตัวเพียงแค่ 0.8% อาจส่งผลให้รู้เรื่องว่าห้องแถวสิ้นยุคไปแล้ว ซึ่งมีส่วนจริงอยู่บ้าง เนื่องจากว่าหดตัวจาก 1 ใน 4 ของที่อยู่ที่อาศัยทั้งสิ้น แม้กระนั้นอาจจะไม่ถึงกับขนาดสิ้นซากจริงๆ
เพราะเหตุว่า 1.ในบางรอบๆธุรกิจโดยเฉพาะอย่างยิ่งในเขตเมืองเก่า เขตไชน่าทาวน์ ยังมีความต้องการห้องแถว 2.ในพื้นที่แบ่งสรรแนวยาวที่มีทาวน์เฮาส์ หรือบ้านเดี่ยว บางทีอาจก่อสร้างห้องแถวไว้ข้างหน้า 3.ในชนบท ยังนิยมก่อสร้างห้องแถวขาย แล้วก็ 4.ห้องแถวเล็กน้อยบางทีอาจแปลงรูปแบบใหม่เป็นโฮมสำนักงานที่ด้านล่างใช้ประกอบกิจการแล้วก็ข้างบนเป็นที่พักที่อาศัย
“มั่นใจว่าอีก 10 ปีด้านหน้า ความอยากได้ห้องแถว ยังคงมิได้มากขึ้น แม้ว่าจะมิได้ต่ำลงไปกว่านี้แล้วหลังจากนั้นก็ตาม เพราะว่าการพำนักแบบคอนโดมิเนียมจะเป็นที่พักอาศัยหลัก” งามพูดซ้ำ
REIC ชี้ ‘ความประพฤติปฏิบัติ-ทำเลที่ตั้ง’ เปลี่ยนแปลง
ระหว่างที่ “วิชัย วิรัตกพันธ์” รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) บอกว่า เดี๋ยวนี้การพัฒนาที่อยู่ที่อาศัยจำพวกตึกการค้าขายหดตัวลงโดยตลอดในตอน 10 กว่าปีนี้ ปัจจุบันจากการสำรวจของ REIC ในตอนปลายปี 2564 พบว่ามีตึกการซื้อขายที่เหลือขายใน 27 จังหวัด ปริมาณ 4,522 หน่วย ค่า 22,531 ล้านบาท ตั้งอยู่พื้นที่จังหวัดกรุงเทพแล้วก็บริเวณรอบๆ 43.3% รองลงมาเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคทิศตะวันออก (EEC) รูปทรง 25.5% ส่วน 5 จังหวัดที่เหลือขายมากมายสุด ดังเช่นว่า จังหวัดปทุมธานี จังหวัดชลบุรี จังหวัดสมุทรสาคร จังหวัดระยอง แล้วก็จ.กรุงเทพฯ

เมื่อเจาะลึกความเคลื่อนไหวของหน่วยเหลือขายตอนปี 2561-2564 ของพื้นที่จังหวัดกรุงเทพรวมทั้งบริเวณรอบๆ “วิชัย” กล่าวว่า หน่วยเหลือขายต่ำลงโดยตลอดตั้งแต่ช่วงหลังของปี 2562 อีกทั้งปริมาณหน่วยแล้วก็ค่า ต้นเหตุเพราะว่ามีหน่วยที่เกิดใหม่น้อยมาก ซึ่งช่วงหลังของปี 2564 ในพื้นที่ 27 จังหวัด มีเพียงแต่ 336 หน่วย ราคา 1,918 ล้านบาท ยังคงอยู่พื้นที่จังหวัดกรุงเทพ แล้วก็บริเวณรอบๆ 65.5% แล้วก็ EEC 18.8% ดังเช่น จังหวัดกรุงเทพมหานครรวมทั้งละแวกใกล้เคียงต่ำลงตั้งแต่ช่วงหลังปี 2562 จากเคยมากถึงกว่า 600 หน่วย ราคา 4,000 ล้านบาทในช่วงหลังปี 2561 แม้กระนั้นลดน้อยลงเหลือกตาว่า 200 หน่วย ค่า 1,000-2,000 ล้านบาท ในตอนปี 2563-2564
สำหรับยอดจำหน่ายของตึกการซื้อขาย “วิชัย” ฉายภาพว่า ค่อนข้างจะน้อย มองจากยอดจำหน่ายใหม่ในพื้นที่ 27 จังหวัด ตอนช่วงหลังของปี 2564 มีเพียงแค่ 729 หน่วย ค่า 3,633 ล้านบาท โดย 5 จังหวัดที่มีหน่วยขายเยอะที่สุด เป็นต้นว่า จังหวัดปทุมธานี จังหวัดชลบุรี จ.กรุงเทพฯ จังหวัดระยอง และก็จังหวัดนครปฐม ส่วนพื้นที่จ.กรุงเทพฯและก็ละแวกใกล้เคียง ที่เคยขายได้สูงสุดปี 2561 โดยประมาณ 600 หน่วย ราคา 3,200 ล้านบาท ต่ำลงเหลือกตาว่า 300 หน่วย ค่า 2,200 ล้านบาทในแต่ละครึ่งปี
“จากการเกิดที่ตรวจเป็นสิ่งบ่งชี้ชัดว่า ตึกการขายไม่ใช่ที่พักที่อาศัยหลักที่ได้รับการพัฒนาแล้ว เป็นเหตุจากการเปลี่ยนของความประพฤติคนซื้อผลิตภัณฑ์ที่ถูกใจจ่ายตลาดจากห้าง แล้วก็ความเคลื่อนไหวความสามารถของทำเลที่ตั้งจากความขัดข้องหยุดริมทาง รวมทั้งมีการเดินทางด้วยรถไฟฟ้าเยอะขึ้น” ผู้อำนวยการREIC สรุป

เป็นวัฏจักรธุรกิจ เมื่อมีเจริญก้าวหน้า ก็มีโรยรา ตามระยะเวลา